Tema 1113 do STJ: decisão reforça segurança jurídica no ITBI e traz vantagens para o planejamento patrimonial com holdings familiares

A aquisição ou integralização de imóveis costuma ser uma das etapas mais relevantes em um planejamento patrimonial. Entretanto, durante muitos anos, contribuintes enfrentaram um problema recorrente: diversos Municípios passaram a exigir o ITBI com base em um "valor de referência" criado unilateralmente pela administração tributária, frequentemente superior ao valor efetivamente negociado entre as partes.

Essa prática aumentava significativamente a carga tributária e gerava insegurança jurídica, especialmente em operações envolvendo holdings familiares.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo 1113, colocou fim a essa controvérsia ao estabelecer importantes limites à atuação dos Municípios na cobrança do ITBI.

O que decidiu o STJ no Tema 1113?

Ao julgar o Recurso Especial nº 1.937.821/SP, submetido ao rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou três teses de observância obrigatória por todos os tribunais do país:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada ao valor venal utilizado para o IPTU, que sequer pode servir como piso de tributação;

b) o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, podendo essa presunção ser afastada apenas mediante regular processo administrativo de arbitramento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional;

c) o Município não pode estabelecer previamente um valor de referência para servir de base de cálculo do ITBI.

Na prática, o STJ reconheceu que o Fisco não pode simplesmente desconsiderar o preço informado na operação e substituí-lo por uma tabela interna elaborada unilateralmente.

O problema dos "valores de referência"

Em muitos Municípios, especialmente nos grandes centros urbanos, tornou-se comum a criação de tabelas internas contendo supostos valores de mercado dos imóveis.

Quando o contribuinte apresentava uma escritura com valor inferior ao constante dessa tabela, o Município automaticamente exigia o ITBI sobre o valor de referência.

Essa sistemática invertia completamente a lógica prevista no Código Tributário Nacional. Na realidade, caberia ao Município demonstrar que o valor declarado não corresponde ao valor de mercado, instaurando procedimento administrativo que assegure ao contribuinte o contraditório e a ampla defesa.

Foi exatamente essa distorção que o Tema 1113 corrigiu.

O que muda para os contribuintes?

A decisão fortalece importantes garantias dos contribuintes. O Município passa a ter o dever de respeitar o valor declarado na operação, salvo se possuir elementos concretos que demonstrem eventual subavaliação.

Mesmo nessa hipótese, não poderá simplesmente cobrar um imposto maior.

Será necessária a instauração de processo administrativo específico para apuração do valor de mercado, observando o procedimento previsto no artigo 148 do CTN.

Em outras palavras, desaparece a possibilidade de simples aplicação automática de valores previamente definidos pela Prefeitura.

Holding Familiar

Reflexos nas holdings familiares

A decisão possui enorme relevância para famílias que pretendem organizar seu patrimônio mediante a constituição de holdings familiares. Uma das formas mais comuns de estruturação consiste na integralização de imóveis ao capital social da holding.

Embora existam hipóteses constitucionais de imunidade do ITBI na integralização de bens, nem todas as operações estão abrangidas por essa proteção.

Há situações em que o imposto será devido, como em determinadas reorganizações patrimoniais ou quando não forem preenchidos os requisitos constitucionais para a imunidade. Nesses casos, a definição da base de cálculo torna-se fundamental.

Antes do Tema 1113, era comum que o Município desconsiderasse o valor atribuído ao imóvel na integralização e utilizasse seu próprio valor de referência, elevando substancialmente o custo tributário da operação.

Após a decisão do STJ, essa prática passa a encontrar sério obstáculo jurídico. O valor atribuído pelo contribuinte passa a gozar de presunção de legitimidade, somente podendo ser questionado mediante processo administrativo regular.

Isso proporciona maior previsibilidade financeira para quem pretende estruturar seu patrimônio por meio de uma holding familiar.

Planejamento patrimonial exige avaliação técnica

Embora o Tema 1113 represente importante vitória para os contribuintes, ele não autoriza a atribuição de valores artificiais aos imóveis. O STJ foi claro ao afirmar que o valor declarado deve refletir as condições normais de mercado.

Caso existam indícios consistentes de fraude ou subavaliação deliberada, o Município poderá instaurar procedimento administrativo para apurar o valor correto.

Por isso, operações envolvendo holdings familiares devem ser acompanhadas por profissionais especializados, capazes de elaborar avaliações técnicas, estudos patrimoniais e planejamento tributário compatíveis com a legislação. Além de reduzir riscos futuros, essa cautela fortalece a segurança jurídica da operação.

Conclusão

O Tema 1113 do STJ representa um dos mais importantes precedentes recentes em matéria de ITBI. Ao impedir que os Municípios utilizem valores de referência criados unilateralmente, o Tribunal reafirmou princípios fundamentais do sistema tributário, como a legalidade, o devido processo legal e a presunção de boa-fé do contribuinte.

Para quem pretende constituir uma holding familiar, a decisão aumenta a previsibilidade das operações imobiliárias, reduz litígios e impede cobranças arbitrárias do ITBI.

Entretanto, cada operação possui características próprias, especialmente quando envolve integralização de imóveis, reorganizações societárias ou análise da imunidade constitucional do imposto.

Como podemos ajudar

Desde 2004, a Antunes Advocacia assessora famílias e empresas na estruturação de holdings familiares, planejamento patrimonial e tributário, bem como na análise de incidência e imunidade do ITBI em operações imobiliárias.

Se você pretende constituir uma holding familiar ou recebeu cobrança de ITBI baseada em valor de referência fixado pelo Município, entre em contato com nossa equipe para uma análise técnica do seu caso.

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