STF decide que holdings imobiliárias têm direito à imunidade de ITBI na integralização de imóveis
Decisão do Tema de Repercussão Geral n. 1.348 afasta a cobrança do imposto na integralização de capital social, mesmo quando a empresa exerce atividade imobiliária preponderante. Contribuintes que pagaram o tributo ou enfrentam cobranças tem direito à revisão do caso.
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de imóveis ao capital social de uma empresa também se aplica às pessoas jurídicas cuja atividade preponderante é imobiliária. O julgamento, concluído em outubro de 2026 no Recurso Extraordinário nº 1.495.108, correspondente ao Tema 1.348 da repercussão geral, representa uma mudança relevante para empresários, investidores e famílias que utilizam holdings para organizar e administrar seu patrimônio imobiliário.
A decisão afasta a interpretação que permitia aos municípios cobrar ITBI sobre a transferência de imóveis para empresas sob o argumento de que sua atividade principal seria a compra e venda de imóveis, a locação ou o arrendamento mercantil.
Na prática, o entendimento pode abrir caminho para contestar cobranças indevidas e buscar a restituição de valores pagos em operações de integralização de capital social. Entretanto, é fundamental analisar as particularidades de cada operação, pois a imunidade não é ilimitada.
O que decidiu o STF sobre o ITBI na integralização de imóveis?
O julgamento teve como objeto o alcance da imunidade tributária prevista no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. A controvérsia envolvia a possibilidade de exigir ITBI quando um imóvel é transferido para uma pessoa jurídica como forma de integralizar seu capital social, especialmente quando a empresa tem como atividade preponderante a exploração imobiliária.
O entendimento que prevaleceu foi o de que a imunidade constitucional na realização de capital social é incondicionada em relação à atividade preponderante da empresa. Isso significa que, nessa hipótese específica, o fato de a sociedade atuar no mercado imobiliário não é suficiente para afastar a proteção constitucional.
A tese fixada pelo STF no Tema 1.348 deverá orientar o julgamento dos demais processos que discutam a mesma questão.
O fundamento central é que a Constituição busca facilitar a formação e a capitalização das empresas, favorecendo a livre iniciativa e o desenvolvimento econômico. Condicionar a imunidade à atividade exercida pela sociedade criaria um obstáculo à transferência de bens para a composição do capital empresarial.
Como a decisão afeta as holdings patrimoniais e familiares?
As holdings são frequentemente utilizadas para concentrar imóveis em uma pessoa jurídica, organizar a administração patrimonial, facilitar a sucessão familiar e estruturar a exploração econômica dos bens.
Nessas operações, um ou mais sócios transferem imóveis de seu patrimônio pessoal para a sociedade, utilizando esses bens para integralizar o capital social.
Antes da decisão, diversos municípios sustentavam que a imunidade não deveria ser aplicada quando a empresa tinha atividade imobiliária preponderante. Essa interpretação gerava controvérsias e, em muitos casos, exigências de ITBI que aumentavam significativamente o custo de constituição ou reorganização patrimonial.
Com o novo entendimento do STF, a atividade preponderante da empresa deixa de ser, por si só, um impedimento à imunidade na integralização de capital social.
Isso interessa especialmente a quem constituiu uma holding imobiliária, transferiu imóveis para uma sociedade patrimonial ou realizou aumento de capital mediante a incorporação de bens imóveis.
Quem pagou ITBI pode pedir a restituição do imposto?
Uma das consequências mais relevantes da decisão é a possibilidade de revisão de operações anteriores nas quais o contribuinte tenha recolhido ITBI na transferência que foi reconhecida a imunidade pelo STF.
Se houve o pagamento do imposto na integralização de um imóvel ao capital social de uma pessoa jurídica, o contribuinte poderá avaliar a possibilidade de ajuizar uma ação de repetição de indébito tributário para recuperar os valores pagos indevidamente.
A análise deve considerar, entre outros aspectos, a documentação societária, o registro da transferência imobiliária e a guia de recolhimento do ITBI.
Também é necessário examinar o prazo para pleitear a restituição. Em regra, o artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional estabelece prazo de cinco anos para o pedido de restituição, contado da extinção do crédito tributário, observadas as particularidades aplicáveis ao caso concreto.
Por isso, quem realizou uma integralização de imóveis nos últimos anos e pagou ITBI em razão da atividade imobiliária da empresa deve avaliar a situação sem demora.
A decisão do STF pode fundamentar o pedido de restituição, mas o resultado dependerá do enquadramento da operação e das circunstâncias jurídicas e documentais de cada contribuinte.
E quem está sendo cobrado pelo município?
A decisão também é relevante para contribuintes que ainda não pagaram o ITBI e estão enfrentando uma cobrança municipal relacionada à integralização de imóveis ao capital social. Nessas situações, pode ser possível questionar administrativamente a exigência ou adotar a medida judicial adequada para discutir a legalidade da cobrança.
O caminho dependerá da fase em que se encontra o procedimento: lançamento tributário, impugnação administrativa, inscrição em dívida ativa ou execução fiscal, por exemplo.
A tese do Tema 1.348 oferece um fundamento importante para contestar exigências baseadas exclusivamente na atividade preponderante da pessoa jurídica. Entretanto, a estratégia deve ser definida após a análise dos documentos e dos fundamentos específicos utilizados pelo município.
É importante não confundir o questionamento judicial da cobrança com a suspensão automática da exigibilidade do crédito tributário. A adoção de uma medida judicial, por si só, não suspende necessariamente a cobrança; é preciso observar as hipóteses previstas no artigo 151 do Código Tributário Nacional e as condições aplicáveis ao caso.
A imunidade tem limites: atenção ao valor integralizado
Embora a decisão seja favorável aos contribuintes, o STF também destacou limites importantes para a aplicação da imunidade.
Conforme o entendimento indicado no julgamento, a proteção tributária se restringe ao valor do capital social efetivamente integralizado. Se o imóvel tiver valor superior à quantia destinada à integralização, poderá haver incidência de ITBI sobre o excedente, conforme a orientação firmada pelo STF no Tema 796.
Em outras palavras, se o Capital Social da Holding era de R$ 1.000.000,00 e os sócios integralizaram esse valor com um imóvel de valor superior, por exemplo, de R$ 1.500.000,00, o STF entende que é devido o ITBI sobre essa diferença de R$ 500 mil.
Além disso, a tese ressalva situações de simulação ou fraude à lei destinadas à obtenção indevida da imunidade tributária.
Outro ponto essencial é distinguir a integralização de capital social de outras operações societárias. A Constituição trata separadamente das transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, para as quais existe ressalva relacionada à atividade preponderante.
Portanto, a decisão do Tema 1.348 não deve ser interpretada como uma isenção geral de ITBI para qualquer transferência imobiliária envolvendo empresas. A análise técnica é indispensável para identificar se a operação está efetivamente abrangida pela imunidade e qual medida jurídica pode ser adotada.
Como a Antunes Advocacia pode ajudar
A decisão do STF abre uma oportunidade para contribuintes que suportaram uma cobrança potencialmente indevida de ITBI na integralização de imóveis ao capital social.
A Antunes Advocacia atua na análise e no contencioso tributário, com avaliação individualizada da documentação e dos fundamentos jurídicos aplicáveis a cada caso.
Nosso trabalho pode envolver duas frentes principais:
Restituição do ITBI pago indevidamente: análise da operação e da documentação para avaliar o ajuizamento de ação destinada à recuperação dos valores pagos, observados os requisitos legais e os prazos aplicáveis.
Contestação de cobranças em andamento: exame da exigência municipal e definição da medida administrativa ou judicial adequada para questionar a cobrança, inclusive quando houver inscrição em dívida ativa ou execução fiscal.
Se você transferiu imóveis para uma holding ou outra pessoa jurídica e pagou ITBI, ou se está sendo cobrado pelo município em uma operação dessa natureza, vale verificar se a exigência está de acordo com o entendimento do STF.
Entre em contato com a Antunes Advocacia para uma análise jurídica do seu caso. A avaliação individualizada permitirá verificar se existe fundamento para buscar a restituição do imposto ou questionar a cobrança em andamento.
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